【賃貸でも音楽を楽しむ】プライベートスタジオ向け賃貸物件の探し方と注意点

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関東在住35歳。2021年5月からApple製品や宿泊施設、暮らしのコトモノをレビューするブログ「まえだのあとがき」を運営。 月4,500PV/収益15,000円(9月)とコツコツ育成中。目標は2022年中に月1万PV。 プロのボイスケアトレーナーとして10年活動しています。

自宅でも音楽を楽しみたいけど、防音賃貸は普通の賃貸より家賃が高い…

そんな悩みを解決し、賃貸物件にプライベートスタジオを設けて5年が経過しました。

こんにちは、まえだ(@maeda_afterword)です。

プライベートスタジオを持って丸5年が経ち、先日3つ目の物件に引っ越しました。

まえだの仕事は完全オンラインのため、自宅からほとんど出ることなく、好きなときに好きな音楽を楽しんでいます。

今回の記事では、

  • プライベートスタジオ向け賃貸物件の探し方のコツ
  • プライベートスタジオのメリットとデメリット
  • 内見や契約時の注意点

これらを掘り下げて解説します。

  • プライベートスタジオに適した物件の選び方が知りたい
  • 仲介業者はどんな風に探せばいいかわからない

こんな方は最後までご覧ください。

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プライベートスタジオを持った経緯

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はじめてのプライベートスタジオ。感慨深い…

ここではプライベートスタジオを持った経緯について3つお伝えします。

  • 周りの影響
  • 移動の手間を最小限に
  • 劣悪環境からの脱却

周りの影響

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よく通っていた師匠のプライベートスタジオ。東京タワーが見えてほんとにすごかった

まえだは2012年から音楽事業をスタートさせました。

音楽のプロとして仕事をして10年。大変な仕事ですが、メジャーアーティストや声優さん、講師の方など、たくさんの方と関わらせていただいています。

そんなまえだですが、最初の5年はアルバイトと掛け持ちしながら外部のバンドスタジオやカラオケを借り、クライアントさんとセッションしていました。

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ドラムはさすがに無理ですが、間取りと防音対策をしっかりすれば自宅で楽器演奏も可能です

ですがその頃、すでに師匠や先輩はプライベートスタジオ(自宅兼スタジオ)を持ち、クライアントを呼んでセッションを実施。

「おまえもいつか自分の城を持つんだぞ」

なんて言われつつ、なんとか音楽の仕事を増やし、アルバイトをやめ、念願のプライベートスタジオを持つことができました。

移動の手間を最小限に

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プライベートスタジオを持つ前はバンドスタジオに入り浸ってました

クライアントさんとのセッションは1コマ1時間なのですが、1コマ終え、そのあとが2時間空くことがありました。

自宅に帰るには時間が短いし、カフェで過ごすには少々長い。

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プライベートスタジオを持つ前。セッションの合間はカフェにいったり、百貨店のトイレで寝てました

空き時間ではありますが、上手く休むことができず、思ったパフォーマンスが出せないことも多々ありました。

その点、プライベートスタジオであれば1〜2秒で居住スペースに移動することができますし、交通費もかかりません。

ちなみに、当時はまだブログもやっていませんでしたから、時間を上手く使うことができなかったことが悔やまれます…

劣悪環境からの脱却

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画像引用:いらすとや

カラオケやスタジオは気軽に使えて便利ですが、

カラオケ
・たばこがキツイ(禁煙が禁煙ではないことも)
・音響クオリティが低い
・壁が薄くて隣の音がだだ漏れ
・混雑状況が不安定

スタジオ
・たばこがキツイ(分煙ではあるがそれでもつらい)
・3名以上の予約が優先で、2名以下の個人練習は予約がとりづらい
・待合席で練習している楽器隊が騒がしい
・5分前退室で急かされる

これらのデメリットがあり、毎回のセッション環境としては厳しい環境でした。

仕事が増えるほど劣悪環境にいる時間が長くなり、クライアントさんにも影響が出てしまう。

そういった理由から、音楽事業一本で生活するようになって半年ほど経過したタイミングで自宅兼スタジオとしてプライベートスタジオを設けました。

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プライベートスタジオを持つ前の自宅。これだけ機材があるのに壁が薄くてなにもできなかった

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賃貸にこだわる理由

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コロナ前はクライアントを呼んでレコーディングをしたり、ライブの練習をしてました

プロのエンジニアや作曲家は自宅にプライベートスタジオを持っていることが多いですが、その方のほとんどが持ち家です。

そのため、なにか不都合があったときにフットワークが重くなるリスクが出てきます。

別でマンスリーで仕事場を借りたり、どこか別荘が持てる方は別ですが、そうでない方のほうが圧倒的に多い。

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まえだは飽き性のため、長く同じ場所にいるのではなく、いろいろなところを転々としたいタイプのため、持ち家を持ちたいとは思っていません。

また、周辺に変な人が引っ越してきたり、なにかで苦情がきてしまったとしても持ち家があると動けなくなってしまいます。

そういった理由からまえだは引っ越しの際は賃貸でプライベートスタジオに適した物件かどうかで探すようにしています。

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プライベートスタジオ向け賃貸物件 選び方のコツ

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初代プライベートスタジオ。鉄骨鉄筋コンクリート、角部屋、振分という条件は最高でした

ここからはプライベートスタジオ向けの賃貸物件の選び方のコツについて述べます。

必須条件としては、

  • 鉄筋コンクリート以上
  • 角部屋

この2つが挙げられます。

鉄筋コンクリート以上

木造や鉄骨造は音や声を出す場合、壁がないに等しいと思ってください。

まえだは以前木造、鉄骨造の家に住んでいましたが、隣の住人の部屋が少し離れていても電話やテレビの声が聞こえました。

ですが、プライベートスタジオのことを考えずに住んでいた過去の物件でも、鉄筋コンクリートであれば音や声を出しても苦情がくることはありませんでした。

鉄筋コンクリート以上であれば壁や柱がしっかりしているため、音の伝わりを低減することが可能ですから、必ず鉄筋コンクリート以上、あわよくば鉄骨鉄筋コンクリートで探しましょう。

角部屋

角部屋でかつ、隣の住人との間に通路や水回りが挟まる間取りであれば、ほとんどの音や声が隣に伝わることはありません。

ただし、低音であれば下階、高音は上階に響くため、楽器や音の主成分によって別で防音対策が必要です。

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あるとうれしい条件7選

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ここからは、プライベートスタジオ向けの賃貸物件の条件として、あるとうれしい条件を7つ述べます。

  • 住人プラス1部屋
  • 楽器相談
  • 振分タイプ
  • 最上階、もしくは1階
  • 開き戸
  • 窓は小さめ、もしくは少なめ
  • 築20年以内

住人プラス1部屋

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一人暮らしならプライベートスタジオともう一部屋あるとメリハリがつく。

まえだがプライベートスタジオ向け物件として2DK以上を選ぶようにしています。

理由は、

  • 来客時にプライベートスタジオに招ける
  • 仕事空間とプライベート空間を分けられる
  • 部屋が区切られると防音対策をする範囲が限定される

こういった理由があげられます。

まえだはコロナ前までクライアントをプライベートスタジオに招いてセッションを行っていました。

招く際に、生活感溢れるダイニングに仕事の関係者を招くのはなにかと気を使う。

そんなときに1部屋分をプライベートスタジオとして設けて、残りの部屋やダイニングで生活できればプライベートスタジオ1部屋で完結させることができます。

また、仕事空間とプライベート空間を分けられるので自身の気持ちにメリハリをもたせることが可能。

そして、間取りだけではカバーできない範囲はのちに防音対策をするのですが、部屋が広くなるほど防音対策用の資材や設置の手間が発生します。

そのため、リビングが広い部屋よりも、3〜6帖ほどで2部屋以上確保できる物件を選ぶのが先々便利です。

楽器相談

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プライベートスタジオを持つ前はギターも外部スタジオで練習してました

鉄骨鉄筋コンクリートの物件ではミュージションのような音楽専用物件でなくても、楽器相談物件が存在します。

条件は、

  • 時間制(10:00〜21:00まで、土日はお昼から、など)
  • 部屋や設置条件を限定(窓側の部屋、防音マット設置など)

これらが定番です。

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初代プライベートスタジオは時間限定で楽器可能だったため、よくギターを弾いてました

鉄骨鉄筋コンクリートは鉄筋コンクリート物件より狭くなったり、気密性が高く換気がしづらいなどのデメリットもありますが、まえだが以前住んだ感覚としては、鉄筋コンクリート物件より時間を気にせず音を出せる感覚を感じました。

物件数はかなり少ないですが、契約時に「時間内の音に関わるクレームは言わない」などの書面を出されるため、音楽をやりたい人からする優良物件。

見つけたら即候補に入れて検討しますが、基本的にはあまりこだわらず、防音対策でカバーするようにしましょう。

振分タイプ

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1LDKでもこういった振分タイプならOK

まえだが選ぶのは、玄関を入ってすぐにプライベートスタジオ用の部屋があり、別で廊下を挟んでリビングダイニングや寝室、という間取りのみ。

理由は先に書いたとおり、クライアントを自宅に招いてセッションを行うことがあるからです。

プライベートスタジオと生活空間を分けることや友人や家族が来たときに生活空間で待っててもらえば、クライアントにも迷惑をかけることもありません。

最上階、もしくは1階

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まえだは2代目と三代目は最上階に住んでいます。日が入って明るい…

マンションの下の公園で遊ぶ子供の声や、赤ちゃんの声が上層階によく聞こえると思います。

高音域は上に響きやすいことから、高音域の音が多いギターや声を出す方は最上階に住むのがとてもおすすめ。
※エレキやエレアコはアンプとイヤホンの使用が安全

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まえだは高音を出すことが多いですが、フットペダルを使うため、静床ライトを設置。

また、ベースやスピーカーなどの低音がしっかり出る楽器やフットペダルを使用する場合は、1階に住むと安心です。
防音対策として防振マットや吸音材があったほうが確実

まえだは高音域や声を出すことが多いため、4階以上、可能であれば最上階を選んでいますが、キーボードのフットペダルを使うことがあるため、静床ライトという防音マットを敷いています。

開き戸

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以前住んでいたプライベートスタジオは開き戸。心配だったので突っ張り棒と防音カーテンを設置。

引き戸の場合、防音対策を行っても隙間があきやすいため、プライベートスタジオの扉は開き戸がおすすめ。

開き戸は防音対策として隙間テープを張ることでほとんどの音の対策が可能です。

まえだは以前住んでいたプライベートスタジオでは防音対策として開き戸に対しては隙間テープと突っ張り棒で吊るした防音カーテンで対処していました。

現在のプライベートスタジオは引き戸のため、大きな音を出すときだけ、防音対策でラブリコを利用して取り外しできるGCボードを設置してます。

窓は小さめ、もしくは数は少なめ

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窓はしっかり閉まっていても音が漏れやすいので、プライベートスタジオに窓がある場合は、封鎖するつもりでいるほうが安全。

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2つ目のプライベートスタジオ。通路に面していましたが、朝日が入るのが気に入っていたので封鎖せずカーテンでカバー

まえだは通路側の窓は防音対策と防犯の事情から封鎖して、ブラインドである程度の見栄えを確保していますが、もうひとつは隣接した建物がないため、開放しています。

築20年以内

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画像引用:防音ピアリビング

プライベートスタジオを探す際は20年以内で探すのが安心。

築年数が20年以上の古い物件になると、壁の厚さが薄く作られていたり、壁の施工方法が空洞の多いブロックを使用している可能性が高くなります。
※壁の厚さが薄い場合は、12cm程。

築年数が20年以内であれば壁の厚さは15cm、施工方法も直壁や二重壁(LGS工法)など遮音性の高い設計の物件が多くなるため、築年数は20年以内で探しましょう。
※厚さが3cm増すごとに5dB程軽減されます

ポイント:必須条件以外はこだわりすぎない

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あとで対策できるものは後回し、優先順位を決めて必須のものはしっかりおさえよう

コロナの影響もあり2DK以上の物件は人気が高まっており、数としては少ないですし、物件選びはただでさえ探すのが大変です。

どんなに早めに調べ始めたり、業者に問い合わせても、自分の理想に完全に合致する物件が出てこないこともあります。

そんなときは必須条件以外はできるだけ妥協しましょう。

まえだがプライベートスタジオを選ぶ際の必須条件は、

  • 2DK以上
  • 駅から徒歩15分以内(コロナ前は10分以内)
  • 鉄筋コンクリート以上
  • 角部屋

この4つだけに絞っています。

また、コロナが明けてクライアントが呼ぶ可能性を示唆して、

  • バストイレ別
  • 最上階
  • 振分タイプ

という条件で選びました。

結果、間取り選びが上手くいったことで引っ越して半年経った現在も苦情は1件もなし。

必須の条件は妥協せずしっかりおさえて、それ以外の条件は防音対策でカバー。ついていればラッキーくらいで探しましょう。

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プライベートスタジオ向け物件のデメリット4選

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画像引用:いらすとや

ここからは、プライベートスタジオ向けの賃貸物件のデメリットについて4つ述べます。

  • 価格が上がる
  • 条件に完全合致した部屋は少ない
  • 一部屋が狭くなりがち
  • 一度苦情がくると目をつけられる

価格が上がる

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画像引用:いらすとや

同じ間取り、広さでも木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート→鉄骨鉄筋コンクリートの順番で価格が上がります。

ミュージションのような音楽専門の賃貸物件よりは割安ですが、関東では家賃10万以上は見ておくのが無難。

ですが、先に書いたようなカラオケや外部スタジオのストレスを解決できるなら正直安いと感じていますし、投資価値は高いと考えています。

条件に完全合致した部屋は少ない

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画像引用:いらすとや

角部屋や最上階などの条件は音楽の有無に関わらず大人気。

特に近年はテレワークやオンライン会議も増えているため、書斎や仕事空間の確保を考え、2DK以上は狙っている人も多いです。

そのため、引っ越しシーズンを避け、早めに探し始めるのがおすすめ。

探し始める時期におすすめなのが、

  • お盆明け→10月頃入居
  • GW明け〜7月頃→8月頃入居

このあたりがおすすめです。

また、11月〜年末、年明け〜4月頃までは引っ越しシーズンに当たるため礼金が追加されたり、引っ越し業者も高くなりがち。

まえだも4月に引っ越したときにお願いした引越し業者は、8月に引っ越したときより荷物も少なく、移動距離も格段に短くなっていたにも関わらず、ほぼ料金が変わりませんでした。恐ろしい…

上記の理由から、引っ越しの2ヶ月〜1ヶ月前から探し始め、その期間は毎日SUUMOなどをチェックしましょう。

一部屋が狭くなりがち

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初代プライベートスタジオ。狭さを感じるようになってきた…

鉄筋コンクリート以上は壁や柱がしっかりしている分、厚みや太みも増すため、部屋が狭くなりがち。

逆に不要なものと、本当に必要なものを選定できるいい機会になります。

まえだもメルカリや不用品回収業者など利用して、そこで得たお金を軍資金に新しい家具を購入したりしています。

一度苦情がくると目をつけられる

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画像引用:いらすとや

音や声に対して人は思った以上に敏感です。

そのため、一度苦情を受けてしまうとそのあともちょっとしたことで苦情がきてしまい、過剰に気を使わなくてはいけなくなったり、さいあくまた引っ越す羽目になることも。

そのため、間取りもしっかり条件に合った物件を選び、その後の防音対策をしっかりしてから音を出すようにしましょう。

まえだもプライベートスタジオを構築するのに、

  • 寸法を測る 1日
  • 資材(ホームセンター) 1〜2日
  • 資材(amazon等) 1週間程度
  • 設置、施工 3〜4日

これくらいかかるため、引っ越しした3〜4日は極力セッションは入れずに、プライベートスタジオの準備や荷物の整理の時間を設けるようにしています。

この心がけ、取り組みの効果か、プライベートスタジオを構えた5年間、3つの物件でクレームや苦情がきたことは一度もありません。

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内見や契約時の注意点7選

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新しいプライベートスタジオ完成時の歓喜の表情

ここからは、プライベートスタジオ向けの賃貸物件を選び、内見や契約するときの注意点について述べます。

  • 仲介業者とのやり取りはLINEやメールのみで対応
  • 必ず相見積もりをとる
  • 仲介業者は手数料0.5ヶ月以下で選ぶ
  • クリーニング代などのオプションに注意
  • 可能な限り内見はいく
  • 内見は現地集合、現地解散
  • 申込時に音楽関連のことは言わない

仲介業者とのやり取りはLINEやメールのみで対応

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物件掲載サイトから内見や問い合わせの連絡をしたら、電話がかかってきて困った方は多いですよね。

対応方法としてはメール、もしくはLINEでのみ対応すればOKです。

最近SUUMOのようなサイトでは電話番号入力は選択性のため、メールアドレスのみで連絡できますし、電話がかかってきたとしてもとらなければのちにメールがくるため、そこでやりとりすれば問題ありません。

また、おすすめ物件を紹介してくる業者も一定数いますが、こちらの条件を細かく理解していない情報や業者側のインセンティブ目的の物件情報がほとんど。

いらない情報を送ってくる業者も無視、もしくはメール拒否してムダなエネルギーを消費しないようにしましょう。

必ず相見積もりをとる

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画像引用:いらすとや

基本的には1つの物件に対して仲介業者は複数登録しているので、SUUMOなどで申し込む際に「空き状況と契約する場合の概算をお知らせください」と伝えると、ちゃんとした業者であればメールで教えてくれます。

また、さらにちゃんとした業者であれば、

  • 敷金、家賃(◯月、◯月分)
  • 礼金
  • 仲介手数料
  • 火災保険料(◯円)

など細かな項目で送られてくるので、3社ほど比較して、安いところを選びましょう。

仲介業者は手数料0.5ヶ月以下で選ぶ

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相見積もりの際の注意点。

仲介手数料0物件が増えていますが、そもそも仲介手数料は最大でも0.5ヶ月分というのが法律で決まっています。

これは、「契約者の同意があった場合に1ヶ月分請求できる」という不動産業界の闇が見え隠れする部分。

賃貸オーナー側から物件掲載時にすでに0.5ヶ月分もらっているため「オーナーからもらえてないので契約者から1ヶ月分請求する」などと言ってくる業者は悪徳業者です。
※人気物件の場合はオーナー側が広告料を支払っていない場合もあります

相当特別な物件でない限り、1つの物件に対して複数の仲介業者の取り扱いがありますから、

情報弱者から多く取れたらいいかな、くらいに業者も上乗せしてくるため、騙されないように。

動画引用:両学長 リベラルアーツ大学

クリーニング代などのオプションに注意

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画像引用;いらすとや

クリーニング代や消臭代などのオプションが請求されることがありますが、これらも素人ができるレベルの清掃ですし、仲介業者が消臭スプレーの処分で爆発事故が起きたのはニュースにもなった有名な話。

これらは支払わなくてもいいものになるため、概算時に含まれている場合は外せない問い合わせしましょう。

良心的な業者の場合はそもそも載せていないですし、特別な理由がない限りは外せるオプションなので、外せない場合はさっさと他の業者に移行しましょう。

可能な限り内見はいく

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内見時にほぼ決まっていた場合、先にサイズも測っておくと早く準備できます

まえだが以前住んでいたマンションは、

  • 築浅物件 3階建ての2階
  • 鉄筋コンクリート造マンション

という条件でしたが、壁が薄く、上階の物音もかなり気になる物件でした。

物件にはスペック上では確認できない細かな状態があります。

引越し先が遠かったり、間取りや条件がしっかり合致していない限りは、可能な限り内見にはいきましょう。

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内見中。キョロキョロ

主に確認するのは、壁のつくりや隣人などの周辺状況。

隣人やマンション全体にどんな人が多く住んでいるかは、仲介業者に聞けばざっくり教えてもらえますが、特に重要なのが壁の構造。

先に書いたとおり、鉄筋コンクリートといっても壁が薄い物件もあります。

そのため、壁をノックしてどのようなつくりかを確認しておきましょう。

注意すべきはGL工法。

1〜2cm間隔でノックしながら位置をずらしていき、硬い部分(ボンド部分)と柔らかい部分(空洞)で音が変化する場合はGL工法です。

プライベートスタジオにしようとしている部屋が隣人の部屋と隣接していて、かつ隣接している戸境壁がGL工法の場合は、仮に防音対策をしても隣人に音が伝わる可能性が高いため、避けるのが吉。

仮に、プライベートスタジオとして使用する部屋の壁がGL工法が採用されていたとしましょう。

その場合は先に話したとおり、角部屋でかつプライベートスタジオの部屋と隣人宅の間に廊下やお風呂などの水回りが挟まる間取りをチョイスすれば問題ありません。

内見は現地集合、現地解散

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業者によっては「一度ご来店いただき、おすすめの物件を案内します」と案内してくる業者も一定数います。

対策としては、物件掲載サイトでの内見申し込み時に「現地集合、現地解散希望」と記載すると、ちゃんとした業者であれば対応してもらえますし、気に入らなかった場合もすぐにその場を離れて次の用事に向かうことができます。

内見した物件が気に入った場合は、仮押さえの申し込みや契約書類の記載で来店は必要ですが、内見時に来店しても条件に合わない物件を紹介されるだけ。

特別な理由がない限りは、内見時は現地集合、現地解散でOKです。

申込時に音楽関連のことは言わない

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ミュージションのような音楽専用賃貸であれば問題ありませんが、今回は通常の賃貸で音楽を楽しむという条件のため、音楽をやると伝えるとほとんどの審査に落とされます。

また、楽器相談可能物件でも声楽はNGのような細かな条件もあるため、こちらがどんな音楽をやるかは必要以上に言わないのが吉。

まえだは音楽事業者ですが毎回、自宅では音楽に関わるオンライン会議やコンサル業をしているとだけ伝えています。

もちろんこれはなにかトラブルがあった場合は自己責任のため、リスクはありますが、先に書いたとおり、防音対策で準備万端にした状態で臨んでいるため、リスク許容度を最大限少なくして臨んでいます。

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プライベートスタジオはこんな人におすすめ

オンライン会議も集中して臨めます。ちなみにプライベートスタジオの壁紙はDIY、収納はバンカーズボックス

プライベートスタジオは、

  • 自宅でも音楽を楽しみたい
  • カラオケやスタジオの混雑、予約などのストレスをなくしたい
  • オンライン会議やお子さんの声をおさえたい

こんな方におすすめです。

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まとめ:プライベートスタジオで周りへの心配をなくして、自宅で音楽を楽しもう!

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今回はプライベートスタジオ向けの賃貸物件の選び方について解説しました。

本格的に演奏される方やDTM、何百万もする機材を導入するという方は別ですが、まえだのようにプロの音楽事業者であっても、これらの条件が揃えば十分に仕事場としても使用できます。

まだまだなにかと制限が多くストレスが多い時代。そんなときにプライベートスタジオがあれば気軽に音楽を楽しんだり、オンライン会議や子育ての声も軽減できます。

最大限周りに迷惑をかけるリスクを最大限おさえられる間取りや物件を選んで、自宅でも音楽を楽しみましょう。

また、プライベートスタジオ向けの賃貸物件や間取りを選んだけど、音の反響や近所からのクレームが心配という方は別で防音対策を行って、より安心できる空間をつくりましょう。

賃貸にもプライベートスタジオを。あなたの城を持ちましょう。

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